观点指数新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

【资料图】

我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

以下为其中的《2023上市房企再融资能力卓越表现报告》及研究成果，更多请点击2023观点房地产卓越指数 - 观点网 (guandian.cn)

2022年，地产行业融资能力受到前所未有的考验，融资规模在10月创下年内新低。

观点指数认为，行业信心修复无法急于求成，“再融资”逐渐成为房企在资本市场的关键词。对于出险企业而言，再融资能力体现在展期或违约之后的资产变现与偿债；对于依旧企稳的企业而言，再融资能力体现在拓宽融资渠道与严控融资成本。

债券发行规模收缩显著，存量规模持续萎缩，行业债券净融资额持续12个月为负。部分民营房企由于债券融资渠道受阻，存量债到期而无法及时完成置换，导致资金链紧张、面临较大的违约风险。

尽管自2022年11月以来，房企融资利好政策密集发布，但能否彻底改善房企的融资环境仍需打上问号。

融资成本不断下降，现金问题依然棘手

观点指数统计，房企的融资成本伴随着融资规模下降而逐步下滑。

具体来看，自2022年初开始，房企境内信用债融资水平明显下降，信用危机与二级市场波动系主要原因。2021年融资缺口为月均-64亿元，2022年1-12月该指标为-82亿元。偿债的规模并未明显变化，但融资端出现较大降幅。

与之对应的是融资利率持续缩减，企业间融资成本差距有所缩小。境内融资成本自2022年6月起持续小幅回落，截止到发稿前（2023年3月）也并未出现明显回升趋势。

据观点指数统计，2022年1-12月新发行境内债券平均利率为3.70%，同比下降0.18%，伴随着国央企与民企的发债能力逐渐分化，预计这一趋势将不会中断。

从数据上看，2022年出现“极大值”（超过7%）融资利率的债券数量锐减至个位数，这在很大程度上抑制了整体均值的上升。另一方面，对于出险企业而言，这也预示着他们的融资通道日益萎缩。接近85%的数据分布在3%-4%区间内，主要是大部分债券发行主体是央国企以及信誉良好的民企。

具体企业方面，万科、招商蛇口、华润置地以及保利发展的中期票据利率水平一般在3%以下，他们背后强大的背书以及担保是维持低利率融资的主要原因。而且，近期伴随着股权融资重新启动，融资通道扩增势必会让更多优质企业的财务费用进一步缩减。

观点指数认为，从政策端和财务费用角度而言，境内市场是房企的重要融资渠道。然而，境内市场的注册机制比境外较为繁琐，审批制度也更加严格。而且，这是属于“好学生”的“蛋糕”，大部分中部民营企业的融资前景依旧困难。

另一方面，2022年房企现金短债比呈现出小幅度上升趋势。观点指数认为，现金流匮乏依旧是诸多房企亟待解决的问题。

2022年现金短债比行业均值为1.24，不过依旧有部分企业该指标低于0.5以下。

根据观点指数统计，2022年前三季度，有21家样本房企经营活动产生的现金流量净额为正值，但若从增长角度来看，仅有8家房企实现了经营性现金流的同比正增长，近60%房企经营性现金流为负增长。

不仅如此，绝大部分的现金流增长来源不是“开源”而是“节流”。以一家样本企业为例，2022年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为183.47亿元，低于去年同期的219.29亿元；而支付其他与经营活动有关的现金为144.22亿元，较去年同期331.87亿元有大幅下降。

房企普遍的特性是，经营活动现金流出和流入往往双双“腰斩”，但二者之间还是能够产生一定规模的盈余。

另一方面，速动比率指标呈现出较大程度的分化现象。从图表数据中可以看出，该指标跨度在0.1-0.8之间，整体分化程度较高。

根据对房企的历史数据探究，速动比率维持在0.9：1可以保持安全边际，表明企业的每1元流动负债就有0.9元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。

然而从现阶段来看，大部分房企的理想目标并未达成。

简而言之，房企的资金来源主要是融资与自身经营资金来源，但从目前数据来看，经营现金流呈现出明显的颓势，且候选企业分化程度较高。

观点指数预计，经营现金流分化程度会伴随融资能力的不同而加深。

负债存量余额仍庞大，“减重”目标需继续执行

宏观角度来看，2022年房企债券存量余额约2.7万亿人民币，海外债占比47%。2022年的偿债高峰集中在下半年，一年内到期余额为9500亿，境内外偿债压力依旧不减。

另外，新发债券无法覆盖到期余额，2022年1-12月信用债、海外债的发行到期债务比分别为140.2%、20.4%，总发行债务比为76.8%，海外债“借新偿旧”的模式基本宣告失败。

信用债发行韧性较强，发行人以国央企为主，整体偿债风险较低。海外债发行锐减，出险企业不断增加，偿债压力持续攀升。

从样本企业的债券存量分布来看，约40%企业存量余额在50-200亿区间内，30%存量余额在250-400亿区间内，大约10%企业在500亿元以上。

观点指数认为，当前危险等级最高的区间是250-400亿，在此范围内的企业大部分是2015-2019年急速扩张的企业，在现阶段抗风险能力偏弱。

另一方面，从企业的资产结构来看，绝大部分房企的负债比例依旧居于高位。2022年样本企业的权益乘数均值为5.5，即接近80%的负债率。

虽然这一数据相较往年有明显改善，但依然无法完全覆盖过往债务，因此房企的“减重”工作任重道远。

关键词：